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Las garantías en los contratos de arrendamientos urbanos

I. Aspectos Generales.

La normativa legal sobre arrendamientos prevé varios mecanismos de garantía de cumplimiento de los contratos de arrendamiento, tanto en lo referente al pago del alquiler como de otras obligaciones accesorias, a saber, el pago de los gastos comunes, consumos de servicios, tributos etc.

Corresponde tener presente a la hora de elegir la garantía a utilizar en caso de que tengamos una propiedad inmueble para arrendar, una serie de aspectos que hacen a la legalidad y por tanto la efectividad de la garantía elegida.

La normativa sobre garantías rige para todos los inmuebles que deseen arrendarse independientemente de que el destino sea habitacional o de industria o comercio, y es catalogada como de “orden público”, lo que quiere decir que los contratantes no pueden pactar algo diferente a lo contenido en la ley.

En consecuencia solo son válidas y eficaces las garantías que expresamente establece la ley, y deben constituirse en la forma que allí se establece.

II. Garantía de depósito.

En primer lugar tenemos a las denominadas habitualmente “garantías de depósito”: Cuando el inmueble arrendado va a ser destinado a casa-habitación, puede solicitarse como garantía una suma de hasta 5 veces el valor del alquiler, mientras que cuando el destino es comercio-industria puede pedirse una suma de hasta 10 veces dicho valor.

Si se excede este límite, el arrendador será pasible de una multa que el Juez fijará entre 1 y 5 veces el monto del depósito, y se corre el riesgo de no poder efectivizar la garantía en caso de incumplimiento.

Recientes modificaciones a la Ley de arrendamientos, establecieron que los depósitos en garantía deberán constituirse en Unidades Indexadas, en cualquier Banco de Plaza u otras Instituciones de Intermediación Financiera que ofrezcan tal servicio. Anteriormente el único banco facultado para captar estos depósitos era el Banco Hipotecario del Uruguay, y los mismos debían constituirse en Obligaciones Hipotecarias Reajustables.

Esta modificación es beneficiosa tanto para arrendador como para arrendatario, en primer lugar porque el depósito se realiza en una unidad de indexación sujeta a la inflación, en virtud de la cual el dinero depositado no pierde poder de compra, y en segundo lugar por que permite operar con cualquier Banco de plaza, que puede ser el de uso habitual y mayor confiabilidad para arrendador o arrendatario.

III. Fianza.

La fianza implica básicamente que un tercero ajeno al contrato se obliga a pagar por el arrendatario en caso de que este no lo haga.

Habitualmente esta garantía va acompañada de un certificado notarial que acredita la existencia de bienes en el patrimonio del fiador, lo cual no significa que la fianza quede afectada únicamente a los bienes declarados sino que el arrendador podrá si lo desea embargar otros existentes en el patrimonio del fiador.

En caso de que se genere una deuda por alquiler u otros conceptos puede requerirse el pago tanto al arrendatario como al fiador, sin embargo, si estos no acceden al pago en forma voluntaria deberá iniciarse una gestión judicial de cobro y eventualmente embargarse alguno de los bienes que ambos posean en su patrimonio.

Como mencionáramos anteriormente, la categoría de orden público de la normativa que regula las garantías en los contratos de arrendamiento, impiden el establecimiento de otros tipos de garantía diferentes a los nombrados (ej.: aval bancario), con la consecuencia de que si se acordare en un contrato una garantía diferente a las descriptas o se vulneraren los límites establecidos, el arrendador sería pasible de una multa y la garantía sería absolutamente nula lo que equivaldría a tener un contrato de arrendamiento sin garantía.

 
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