Negocios en Uruguay Inmuebles

Una vez elegido el bien inmueble a adquirir y acordadas las condiciones con el propietario, existe la posibilidad de firmar un Contrato Preliminar (que podemos denominar ?Boleto de Reserva?) en el cual se estipulen, entre otras cosas, el precio, la forma de pago, la entrega inicial de dinero por concepto de seña (generalmente un 10% del precio), plazo para el otorgamiento de la escritura de compraventa, las condiciones para la entrega del inmueble y las multas para ambas partes en el caso de incumplimiento de lo acordado, a los efectos de asegurar el negocio y las condiciones referidas asumidas verbalmente por ambas partes.

El Boleto de Reserva es, sin lugar a dudas, el instrumento jurídico más importante de toda la operación pues recoge los términos del negocio. Hemos visto muchos casos en que se firma el Boleto sin el asesoramiento notarial y jurídico y se generan importantes consecuencias.

Luego existen dos opciones para formalizar el negocio. Realizar directamente una Compraventa Definitiva cuando el Escribano interviniente aprueba la titulación y otros requisitos.

La segunda opción sería firmar una promesa de compraventa, abonando parte del precio y tomando posesión del inmueble, hasta que sea posible otorgar la compraventa definitiva.

Hay dos aspectos que son muy relevantes al comprar inmuebles, que son la regularidad y habilitación de los planos del inmueble ante la Intendencia del lugar, y que se hayan realizado los aportes correspondientes al BPS por la construcción y reformas en el mismo. Esto debe ser controlado en forma estricta y preverse formas de cobertura en caso de que estos dos aspectos no estén en regla.

En casos en que interviene un operador inmobiliario para hacer más efectiva la búsqueda del inmueble a adquirir, normalmente su comisión es del 3% más IVA.

Tanto el vendedor como el comprador deberán abonar el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP): 2% del valor real fijado por la Dirección Nacional de Catastro actualizado por el IPC.

El vendedor deberá abonar el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF): se abona en los casos en que se produjo un incremento patrimonial por la venta. Debe existir una diferencia económica a favor del contribuyente entre el valor de adquisición del bien que se enajena y el precio de venta posterior. Si el título antecedente es posterior al 1º de julio de 2007, el vendedor deberá tributar por el criterio real, el cual implica que ese “incremento patrimonial” referido estará gravado por una tasa del 12%; y si es anterior a dicha fecha, podrá aplicarse el monto menor resultante de aplicar el criterio real o el criterio ficto. El criterio ficto es el 15% del precio de venta. A ese 15% se le aplica la tasa del 12%, lo cual sería lo mismo que decir que se abonaría el 1,8% del precio de la venta.

En nuestro país el comprador es quién designa al escribano actuante para asistirlo en la compra. Normalmente recomendamos al vendedor de un inmueble también contar con asesoramiento notarial para proteger sus intereses.